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| ■低金利時代こそ長期固定、変動金利は金利上昇リスクに注意！ |
新規で住宅ローを借りたり、今のローンの借換えを考えたりしている人は、今後どんな点に留意すればよいのでしょうか？
現在の超低金利の状況はほぼゼロ水準です。いつかは金利上昇に転じると考えられます。したがって、低金利で固定期間の長いローンを選択するのが賢明です。
変動金利は、今は確かに低金利ですが、常に金利上昇リスクを抱えているともいえます。金利の低さばかりに気を取られることなく、これらの金利上昇や収入見通しなどもよく考えて選択することが大切です。
今、量的緩和策が解除され、いつ金利が上昇してもおかしくない状況です。 金利が低い変動金利型は避け、長期固定の住宅ローンを選びましょう。個人的には、住宅金融公庫ローンまたは新型ローン（フラット３５）がおすすめと考えます。
また、「得するローン選び」などと謳っているＦＰもいますが「得するローン」などありません。 損をしない方法があるかもしれませんが・・・
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| ■住宅購入資金はどのようにプランニングするか？ |
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◆自己資金は物件価格の３割を目標にする。 ⇒ 住宅ローンの考え方
◆住宅ローンをくむのに有利な積立方法を選ぶ。 ⇒ つみたてくん・財形住宅貯蓄
◆自己資金が不足するなら、贈与税の特例を活用する。 ⇒ 住宅資金贈与の特例
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利用できる融資先の情報を集める。 |
住宅ローンは金融の自由化に伴い、いろいろなタイプが登場しています。住宅情報誌やインターネットを利用すると情報収集が便利です。
金利が低いローンを探すことが基本ですが、金利タイプ、返済方法、返済期間、融資条件、諸経費などを総合的に比較検討して判断することが大切です。
資金は購入価格の３０％程度用意できると安心です。。
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公的融資と民間のローン |
住宅ローンは、公的融資と民間のローンに分けられます。公的融資には、住宅金融公庫融資や年金住宅融資、財形住宅融資などがあります。民間ローンの代表は銀行です。
公的融資は、安定した返済計画が組めるように固定金利が主体なのに対して、民間ローンは、年2回ずつ金利が見直される変動金利や、一定期間だけ金利を固定した「固定金利選択型」タイプが主流でしたが、長期固定の金利商品も扱われるようになってきています。
◆金融機関別の主な融資条件（返済期間最長35年）
| ☆住宅金融公庫融資 |
固定金利（2段階金利）、融資額は種類により異なり申込年齢は70歳まで、返済完了時の年齢は80歳。 |
| ☆年金住宅融資 |
25、35年型固定金利と2段階金利、融資額は年金加入者の種類で異なり、事業主貸などの３つの融資制度がある。 |
| ☆財形住宅融資 |
5年間固定の変動金利、融資額は貯蓄残高の10倍以内、最高4000万円まで。 |
| ☆民間ローン |
変動金利と固定金利選択型が主流、融資額は種類により異なり、最近は公庫に負けない低金利商品も販売されている。 |
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固定金利と変動金利では、どちらがお得か？ |
住宅ローンは、大きく固定金利型、変動金利型、固定金利選択型の３タイプに分けられます。それぞれ、諸条件が違うので一概にはいえませんが、高金利時は金利が変動する変動金利型、低金利時は金利が一定の固定金利型が有利といえます。
●固定金利型
返済期間終了まで金利が変わらないのが特徴。金利水準が低いときがに利用すると 大きなメリットがあります。途中金利が上がる段階金利タイプもあります。
●変動金利型
そのときどきの金融情勢によって金利が変わってしまうのが特徴。金利上昇時のリスクがあります。適用金利は、年２回見直しが一般的。金利が激しく動いても５年間は一定の返済額で変わりません。見直し増額の場合も、以前の返済額の１．２５倍以内に設定されています。
●固定金利選択型
都市銀行なでの主流になっているのが、固定金利選択型。１・２・３・５・７・１０年間などの一定の期間は固定金利ですが、期間終了後は再度その時点で固定金利選択型か変動金利型を選択します。
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固元利均等返済と元金均等返済、どこが違うの？ |
●毎月の返済額が一定の元利金等返済
住宅ローン返済の定番が元利金等返済です。毎回の一定の返済額で、返済計画が立てやすいのすが、当初は利息分が多く、返済が進むつれて元金部分が増えて、利息部分が減少していくのが特徴です。
●総返済額が少なくて済む元金均等返済
元金を返済期間で均等に割って一定にする返済方式のため、当初の返済額は多くなりますが、返済期間の経過とともに利息を含めた返済額は徐々に減額されます。
当初の返済額が大きくなる分、返済計画が立てにくいのですが、元利均等返済と比べると、元金部分が早く減る分支払う利息が少なくなるので総返済額が少なくなります。
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民間の新型住宅ローン |
住宅ローン比較 |
住宅を購入する人ばかりでなく、すでにローン返済中の人も見直しのチャンスともいえます。
◆公庫より低金利の長期固定金利商品も登場
住宅ローンは、まず金利の低い公庫融資や年金住宅融資を優先させ、不足する場合は銀行融資というのが定番でした。しかし、公庫が平成１９年３月末で廃止されることを受けて、民間の金融機関からは、低金利でしかも長期固定金利商品が続々と販売されています。
例えば、住宅ローンを証券化し、一定の条件設定はあるものの、３０年間の比較であれば総返済額が公庫よりも下回るローンや、公庫と同じ２段階金利でしかも公庫より低い金利を表示するローンも登場しています。
◆公新型住宅ローン（公庫買取型）が登場！（フラット３５）
公庫が廃止になるのに伴い、平成１５年秋から新しく登場したのが、公庫買取型の「新型住宅ローン」です。 民間金融機関の住宅ローンを公庫が買取、公庫は資産担保証券を発行して投資家に販売し、民間金融機関は、貸し倒れリスクや金利上昇リスクを負わずに済み、投資家は証券の元利払いを公庫が保証することで安全な投資ができるメリットがあります。利用者からみると、民間ローンであるため、融資金利は各金融機関で異なりますが、低金利のローンを長期固定金利で利用できるメリットがあります。
◆新型住宅ローン（フラット３５）の主な特徴
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返済期間が２０年以上３５年以内で全期間固定金利 |
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融資額は購入物件の８割以内で、最大５，０００万円。 |
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対象になるのは新築住宅の建設、購入で公庫基準を満たしていること |
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保証人保証料は不要・繰上げ返済の手数料も無料・・・など |
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